1. L'Esquisse :

- Réunion préliminaire :

• Précision du budget, du programme, de vos attentes, de vos rêves ;
• Collecte des informations disponibles : plans du terrain (ou du bâtiment existant), des bâtiments voisins, plan cadastral, orientation ;
• Pré-étude de l'environnement concret ;
• Prise de photos ;
• Relevé sommaire ;
• Prise en compte des contraintes liées à la situation (voisins, relief, ensoleillement, végétation, hydrographie, nature du sol) ;
• Rencontre préalable avec les autorités concernées (Service Urbanisme de la commune) et collecte des différents règlements urbanistiques en vigueur sur le terrain ou sur les bâtiments existants. Selon le cas : Règlement Régional d'Urbanisme, Plan Régional d'Affection du Sol, Plan Particulier d'Aménagement du Sol, Plan Communal, Plan de lotissement, etc.

 

- Organigramme, implantation et étude volumétrique:

L'organigramme permet d'établir l'orientation des différentes pièces, la proportion de surface attribuée à chaque fonction et le degré de relation recherché entre les différents espaces du bâtiment,

L'implantation et l'étude volumétrique découlent d'un compromis nécessaire entre organigramme et contraintes. Le dessin en 3 dimensions, une maquette virtuelle et des études virtuelles d'ensoleillement* sont réalisés au besoin. Ils permettent une approche maîtrisée des volumes et espaces tout en facilitant la communication avec le(s) maître(s) d'ouvrage(s).

Un contrôle budgétaire est réalisé à ce stade du projet.

* La qualité et les détails sont limités pour être facilement visionnables sur internet. Nécessite la dernière version de Quicktime et un rien de patience.

 

2. L'Avant-projet :

- Relevé précis de la situation existante :

• S'il s'agit d'un terrain le maître d'ouvrage fourni un relevé établi par un géomètre, un bâtiment existant peut-être relevé par l'architecte.

- Sur base de l'esquisse, le futur projet se précise :

• Plans complets de chaque étage et des façades à l'échelle de 1cm/m.

Plusieurs réunions sont nécessaires à l'évolution progressive de l'avant-projet afin qu'il corresponde, autant que possible, à vos envies et besoins.

L'avant-projet est une étape importante puisqu'il est le modèle, en plus succinct, du bâtiment tel qu'il sera dessiné pour la demande de permis d'urbanisme*. L'enveloppe extérieure ne pourra plus ou peu changer d'aspect (façades, baies, toitures, aménagements extérieurs, matériaux) si ce n'est en introduisant un permis modificatif, sujet à des honoraires complémentaires.

Un deuxième contrôle budgétaire plus précis est réalisé et permet de vérifier l'adéquation au budget.

* si les travaux nécessitent un permis d'urbanisme

3. Le Projet - Demande de Permis d'Urbanisme :

- Documents graphiques :

• L'avant-projet une fois défini, les plans seront complétés par toutes les informations obligatoires.
• Outre les plans complets du projet (plans de tous les niveaux, façades, coupes), il faudra établir différents documents graphiques tels que plan d'implantation, plan de situation, légende, et dans certain cas les plans de la situation existante, une vue 3D en axonométrie ou en perspective, etc.

- Documents administratifs :

• De nombreux formulaires fournis par l'autorité communale doivent être remplis : Demande de Permis d'Urbanisme, formulaire Statistique, formulaire concernant les Performances Energétique des Bâtiments, Attestation de l'architecte, Notice d'incidence Préalable sur l'Environnement, etc.

Plusieurs copies de ces documents seront déposées au service de l'urbanisme de la commune concernée.
La durée de la procédure de demande de permis d'urbanisme varie d'après différents critères ainsi que le nombre d'exemplaires selon le cas.

4. Le Projet - Plan et documents d'exécution :

- Le projet est soumis à l'étude technique :

• D'autres intervenants s'associent à la conception du projet. La plupart du temps une étude ou un contrôle par un ingénieur en stabilité est indispensable. Il réalise, en coordination avec l'architecte, des plans de stabilité.;
• Les techniques spéciales (chauffage, électricité, égouttage, ventilation…) peuvent aussi faire l'objet d'une étude par un ingénieur en techniques spéciales quand la complexité du projet l'exige (immeubles de bureaux, bâtiments à usage spécifique, domotique, etc.) ;
• La sécurité incendie est également prise en compte ;
• Depuis quelques années le maître de l'ouvrage doit également désigner un "coordinateur sécurité et santé" qui prend en charge la gestion des questions de sécurité et de santé sur le chantier et ses abords. Sous certaines conditions un entrepreneur général peut assurer cette fonction.
• Une nouvelle règlementation concernant la performance énergétique des bâtiments, (la PEB) est déjà d'application en région flamande. Elle rend obligatoire la désignation d'un "rapporteur" chargé du contrôle de performance énergétique des nouvelles constructions. Sous certaines conditions, et moyennant des honoraires complémentaires, l'architecte peut s'en charger.

Le projet continue son évolution en fonction de ces études et sera adapté au besoin.

- Documents graphiques :

• Les plans sont précisés, les données techniques intégrées. Par ailleurs d'autres plans voient le jour : détails techniques à grande échelle, plans de pose des revêtements de sol et muraux, plans de la cuisine, plans des menuiseries intérieures (escaliers, mobilier intégré, porte...), plans des ferronneries, etc.

- Documents administratifs :

• Le cahier des charges définit l'ensemble des travaux techniques (matériaux, mise en œuvre, types d'appareils sanitaires, installations électriques, installations de chauffage, etc.) et le mode de fonctionnement entre les différents intervenants du chantier ;
• Un métré (mesurage de tous les matériaux nécessaires) est également réalisé.

Ces documents permettent aux différents entrepreneurs sollicités de remettre prix. Ils constitueront aussi un volet important du contrat entre le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur.

5. Appel d'offre et choix de(s) l'entrepreneur(s) :

- Appel d'offre :

• Sur base des documents précités, plusieurs entrepreneurs ou corps de métier remettent un devis.

- Choix de l'entrepreneur ou corps de métier :

• Les critères de choix de prédilection est bien sûr le prix demandé pour les travaux. D'autres critères rentrent également dans la balance comme le délai de début et de fin des travaux, la fiabilité, la compétence, etc.

6. Chantier :

- Suivi des travaux :

• En règle générale, il y a une réunion de chantier par semaine entre l'entrepreneur (ou corps de métier), le maître d'ouvrage, l'architecte et toute autre personne concernée. Suite à cela, l'architecte établit un PV, sorte de carnet de bord du chantier ;
• L'architecte se charge également de fournir au fur et à mesure les plans d'exécution et les informations complémentaires selon la nécessité.
  Il contrôle et donne son accord sur les factures émises par l'entrepreneur avant payement par le maître d'ouvrage.

7. Réception provisoire et définitive :

La réception des ouvrages consiste à poser un accord sur les travaux réalisés. Un PV est dressé contradictoirement. Les éventuels manquements et défauts doivent être corrigés avant que la réception provisoire ne soit accordée à l'entrepreneur.

Ca y est, vous pouvez emménager !

La réception définitive est accordée un an après la réception provisoire. Ce laps de temps permet au(x) maître(s) d'ouvrage de vérifier le bon fonctionnement de l'ensemble de la construction et de découvrir d'éventuels "vices cachés".